O firmă care deține o clădire în România plătește impozit pe clădiri la bugetul local al localității unde se află clădirea, nu la ANAF. Impozitul se calculează aplicând o cotă asupra valorii impozabile a clădirii, iar cota diferă după destinație: clădirile nerezidențiale (birouri, hale, spații comerciale) au, de regulă, cote mai mari decât cele rezidențiale. Cotele concrete sunt stabilite anual de consiliul local, în limitele din Codul fiscal.
Pentru firmă, impozitul pe clădiri are trei momente importante: declararea clădirii la direcția de impozite și taxe locale, actualizarea valorii prin reevaluare periodică și plata în ratele stabilite de lege. Sistemul impozitelor locale a fost modificat în ultimii ani, așa că verifică forma în vigoare a Codului fiscal și hotărârea consiliului local pentru anul respectiv. Locul acestui impozit în ansamblul obligațiilor firmei îl găsești în Impozitarea firmelor: microîntreprindere sau impozit pe profit.
Ce este impozitul pe clădiri și cine îl datorează
Impozitul pe clădiri este un impozit local, reglementat în titlul IX al Codului fiscal (Legea nr. 227/2015), datorat de proprietarul clădirii pentru fiecare an în care o deține la data de 1 ianuarie. Pentru persoanele juridice, regulile de calcul sunt diferite de cele aplicate persoanelor fizice, iar valoarea se stabilește pe baza documentelor firmei.
Îl datorează, de regulă:
- firma proprietară a clădirii, indiferent de regimul ei de impozitare (micro sau profit);
- firma care folosește o clădire proprietate publică (concesionată, închiriată sau primită în administrare de la stat ori de la o autoritate locală), care datorează în locul impozitului o taxă pe clădiri, calculată după reguli asemănătoare;
- fiecare coproprietar, proporțional cu cota sa, când clădirea are mai mulți proprietari.
Impozitul se datorează pentru tot anul de către proprietarul de la 1 ianuarie; dacă firma vinde clădirea în cursul anului, cumpărătorul începe să datoreze impozitul din anul următor, conform regulii generale a impozitelor locale.
Clădire rezidențială, nerezidențială sau mixtă
Destinația clădirii este primul element care stabilește calculul, pentru că legea prevede intervale de cote diferite pentru fiecare categorie. Clasificarea se face după utilizarea reală și după documentele clădirii.
| Categorie | Ce înseamnă | Exemple pentru o firmă |
|---|---|---|
| Rezidențială | Clădire sau spațiu destinat locuirii | Apartament deținut de firmă și închiriat ca locuință |
| Nerezidențială | Clădire folosită pentru activități economice sau altele decât locuirea | Birouri, magazine, hale, depozite, ateliere, pensiuni, în anumite condiții |
| Cu destinație mixtă | Clădire cu spații rezidențiale și nerezidențiale | Imobil cu spații comerciale la parter și apartamente la etaj |
| Folosită în activități agricole | Clădire nerezidențială folosită pentru agricultură, în condițiile legii | Grajduri, depozite agricole, spații de procesare primară |
La clădirile mixte, impozitul se calculează separat pentru fiecare parte, după suprafață, dacă destinațiile se pot delimita. Dacă nu se pot delimita, legea a prevăzut reguli de încadrare, de exemplu după destinația principală sau după cine plătește utilitățile spațiului.
Valoarea impozabilă: de unde pornește calculul
Valoarea impozabilă a clădirii unei persoane juridice este, în regula generală, valoarea rezultată din documentele firmei, actualizată prin reevaluare periodică. Legea enumeră sursele acceptate:
- ultima valoare impozabilă înregistrată la organul fiscal local;
- valoarea din raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR);
- valoarea finală a lucrărilor de construcție, pentru clădirile noi;
- valoarea lucrărilor de modernizare, extindere sau consolidare, adăugată valorii existente;
- valoarea de achiziție, din contractul de cumpărare, pentru clădirile dobândite în ultimii ani;
- valoarea din contractul de leasing, pentru clădirile în leasing, în condițiile legii.
Reevaluarea periodică
Codul fiscal cere ca valoarea impozabilă a clădirilor persoanelor juridice să fie actualizată periodic, printr-un raport de evaluare, la intervalul stabilit de lege (de mulți ani, o dată la câțiva ani). Raportul se depune la direcția de impozite și taxe locale, iar noua valoare se aplică din anul următor. Reevaluarea fiscală poate fi diferită de reevaluarea contabilă din bilanț, deși se pot face pe baza aceluiași raport.
Ce se întâmplă fără reevaluare
Dacă valoarea impozabilă nu a fost actualizată în termenul legal, Codul fiscal prevede o cotă majorată, mult mai mare decât cotele obișnuite. Penalizarea este suficient de mare încât reevaluarea la timp aproape întotdeauna costă mai puțin decât impozitul majorat.
Atenție: Termenul de reevaluare curge de la ultima reevaluare sau de la anul dobândirii ori construirii clădirii. Notează-l în calendarul firmei; ratarea lui nu se observă până la primul decont de impozit majorat.
Cum se calculează impozitul
Impozitul anual pe clădiri se calculează după formula: impozit = valoare impozabilă × cota stabilită de consiliul local, separat pentru fiecare clădire sau parte de clădire cu destinație diferită. Cotele se încadrează în intervalele din Codul fiscal, iar consiliul local le fixează anual, putând aplica și cote adiționale în condițiile legii.
| Factor | Cum influențează impozitul |
|---|---|
| Destinația (rezidențială sau nerezidențială) | Stabilește intervalul de cote aplicabil |
| Valoarea impozabilă | Baza la care se aplică cota |
| Data ultimei reevaluări | Dacă a expirat termenul, se aplică cota majorată |
| Hotărârea consiliului local | Fixează cota exactă și eventualele scutiri sau reduceri |
| Zona și rangul localității | Pot influența, prin hotărârea locală, nivelul cotelor |
| Plata integrală până la prima scadență | Poate aduce o bonificație stabilită de consiliul local |
Exemplu simplificat, cu valori ilustrative: o firmă deține un birou cu valoarea impozabilă de 800.000 lei, reevaluat în termen. Impozitul anual este 800.000 lei înmulțit cu cota pentru clădiri nerezidențiale stabilită de consiliul local pentru acel an. Dacă biroul nu ar fi fost reevaluat la timp, s-ar aplica cota majorată prevăzută de lege.
Declararea clădirii la direcția de taxe locale
Firma trebuie să declare clădirea la direcția de impozite și taxe locale din localitatea (sau sectorul) unde se află, într-un termen scurt de la dobândire, construire sau modificare, de regulă 30 de zile; verifică termenul în vigoare. Declarația se depune la primărie, nu la ANAF.
Situațiile care cer o declarație:
- dobândirea clădirii, prin cumpărare, aport la capital, construcție sau alt mod;
- finalizarea unei construcții noi, pe baza procesului-verbal de recepție;
- lucrări de modernizare, extindere sau demolare parțială care schimbă valoarea;
- schimbarea destinației, de exemplu din locuință în spațiu de birouri;
- reevaluarea, prin depunerea raportului de evaluare;
- vânzarea sau demolarea, pentru scoaterea clădirii din evidență.
Pașii obișnuiți:
- Strângi documentele: contractul de achiziție sau procesul-verbal de recepție, raportul de evaluare, documentele cadastrale.
- Completezi formularul de declarare pentru persoane juridice, disponibil la direcția de taxe locale sau pe platforma ei online.
- Depui declarația fizic, prin poștă sau electronic, unde direcția permite.
- Păstrezi numărul de înregistrare și primești, ulterior, informarea privind impozitul de plată.
Sfat: Când firma cumpără o clădire, trece declararea la taxe locale pe aceeași listă cu înregistrarea în contabilitate și cu asigurarea. Un singur responsabil și un singur termen evită uitarea unei declarații care nu ține de contabilul obișnuit al firmei.
Plata, termenele și bonificația
Impozitul pe clădiri se plătește, de regulă, în două rate egale, cu scadențe la 31 martie și 30 septembrie, la bugetul local. Consiliul local poate acorda o bonificație pentru plata integrală a impozitului anual până la prima scadență, în limita prevăzută de Codul fiscal.
Modalitățile de plată includ, în funcție de localitate:
- transferul bancar în contul bugetului local indicat de direcția de taxe locale;
- platformele online ale primăriilor;
- Ghișeul.ro, pentru localitățile înrolate;
- plata la casieria direcției de taxe locale.
Neplata la scadență generează majorări de întârziere la bugetul local. Datoriile la bugetul local apar în certificatul de atestare fiscală eliberat de primărie, separat de cel eliberat de ANAF și explicat în Certificatul de atestare fiscală: ce arată și cum îl obții; ele pot bloca participarea la licitații sau unele finanțări. Mecanismul general al accesoriilor e descris în Obligațiile restante: dobânzi, penalități și eșalonare. Termenele locale pot fi adăugate în același calendar cu obligațiile ANAF, ca în Calendarul obligațiilor fiscale: cum nu ratezi un termen.
Situații speciale
Câteva situații frecvente au reguli proprii, care merită verificate cu direcția de taxe locale sau cu contabilul.
- Sediul social în locuința administratorului: impozitul îl datorează proprietarul persoană fizică, nu firma. Încadrarea locuinței poate fi afectată dacă în ea se desfășoară efectiv activitate economică, după regulile pentru clădirile cu destinație mixtă.
- Clădiri închiriate de la terți: firma chiriașă nu datorează impozit, pe care îl plătește proprietarul; contractul poate prevedea însă refacturarea lui.
- Clădiri din domeniul public folosite de firmă: se datorează taxa pe clădiri, de către concesionar, chiriaș sau titularul dreptului de folosință.
- Clădiri în construcție: impozitul începe, de regulă, după recepția lucrărilor, când clădirea devine declarabilă.
- Scutiri și reduceri: consiliul local poate acorda facilități în condițiile Codului fiscal, de exemplu pentru clădiri restaurate sau cu eficiență energetică ridicată.
Deciziile de impunere ale primăriei se pot contesta, după o procedură asemănătoare celei din relația cu ANAF; logica generală e explicată în Contestația la decizia de impunere: pași și termene.
Efectul în contabilitate și la impozitul pe profit
Impozitul pe clădiri este o cheltuială a firmei, înregistrată în contabilitate, și este deductibil la calculul impozitului pe profit, dacă clădirea este folosită în activitatea economică. Pentru o microîntreprindere, impozitul nu reduce impozitul pe venituri, dar scade profitul net distribuibil.
Legăturile cu alte elemente contabile:
- amortizarea clădirii, care urmează regulile contabile și fiscale proprii, explicate în Amortizarea mijloacelor fixe: metode și efectul fiscal;
- reevaluarea contabilă, care poate influența rezervele din reevaluare și, în anumite situații, impozitul pe profit;
- inventarierea anuală, care confirmă existența clădirii și a lucrărilor la ea; vezi Inventarierea anuală: ce este și cum se face corect;
- deductibilitatea cheltuielilor legate de clădire, analizată după regulile din Cheltuielile deductibile și nedeductibile: cum le deosebești.
Calculul complet al impozitului pe profit, în care intră și această cheltuială, este în Impozitul pe profit: cum se calculează și cum se declară. Informațiile din acest articol au caracter general; impozitele locale au fost reformate recent, iar pentru clădirile firmei tale consultă direcția de taxe locale, un expert contabil sau un consultant fiscal.
Ideile principale despre impozitul pe clădiri
Impozitul pe clădirile firmei este un impozit local, plătit la primăria unde se află clădirea, calculat prin aplicarea cotei stabilite de consiliul local asupra valorii impozabile. Destinația clădirii stabilește intervalul de cote, valoarea vine din documentele firmei și se actualizează prin reevaluare periodică, iar lipsa reevaluării aduce o cotă majorată. Declararea se face la direcția de taxe locale, iar plata, de regulă, în două rate.
De reținut:
- impozitul se plătește la bugetul local, nu la ANAF;
- clădirile nerezidențiale au, de regulă, cote mai mari decât cele rezidențiale;
- reevaluarea la termen evită cota majorată;
- orice achiziție, construcție sau schimbare de destinație se declară în termen scurt;
- impozitul este cheltuială deductibilă pentru plătitorii de impozit pe profit.
Întrebări frecvente
Impozitul pe clădirile firmei se plătește la ANAF?
Nu. Este un impozit local, care se declară și se plătește la direcția de impozite și taxe locale din localitatea unde se află clădirea.
Cât de des trebuie reevaluată clădirea firmei?
La intervalul prevăzut de Codul fiscal, printr-un raport întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. Dacă termenul este depășit, se aplică o cotă de impozit majorată.
Firma plătește impozit pe clădiri pentru sediul din apartamentul administratorului?
Nu, impozitul îl plătește proprietarul persoană fizică. Încadrarea locuinței poate însă fi influențată dacă acolo se desfășoară efectiv activitate economică.
Când se plătește impozitul pe clădiri?
De regulă în două rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie. Plata integrală până la prima scadență poate aduce o bonificație stabilită de consiliul local.
Impozitul pe clădiri este deductibil la impozitul pe profit?
Da, dacă clădirea este folosită în activitatea economică a firmei. La microîntreprinderi nu reduce impozitul, care se calculează pe venituri.
